Ingatlan bérbeadás és értékesítés áfáról sokadszor…

letöltésAz ingatlan bérbeadás tekintetében választható, hogy az adózó az áfakörnek tagja vagy sem és ez független attól, hogy egyébként az áfát a rá vonatkozó szabályok szerint elszámolhatja.

Ez annyit jelent, hogy az adózónak az előzetes választása alapján kell eljárnia. Amennyiben a bérbeadást áfássá kívánja tenni, akkor be kell jelentkeznie az adóhatósághoz, feltéve ha ezt még nem tette volna meg.

Amennyiben a nevezett ingatlanokat a cég korábban vásárolta volna meg, mint az ingatlan bérbeadás esetében az áfa választása megtörtént volna, akkor abból kell kiindulni, hogy a korábban vásárolt ingatlanok is a vállalkozás érdekében felmerülő költségnek számítanak.

Az elévülési időszakon belül pedig a számlákon szereplő áfatartalom így levonásba helyezhető. Ennek viszont előfeltétele, hogy a megvásárolt lakásokat valóban bérbeadással hasznosítsák. Az áfa elszámolást illetően az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény  (áfatörvény) 126.§ szerint kell eljárni, mely szerint az igazolási kötelezettség különösen olyan elkülönített nyilvántartás alkalmazását igényli az adóalanytól, amely alkalmas az adólevonási jog korlátozása alóli mentesülés – ott meghatározott – feltételeinek egyértelmű, megbízható és folyamatos követésére..

Az ingatlanértékesítés kapcsán is hasonló a helyzet, ott is választható az áfás és nem áfás tevékenység.

Az ingatlanértékesítés adókötelessé tételéről az adózó az állami adó-és vámhatósághoz tett előzetes bejelentés alapján dönthet. A bejelentést fő szabály szerint december hónapban (december 31-ig) lehet megtenni az adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. törvény (Art.) 22. § (2) bekezdése szerint.

Az adóalany a választástól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el áfa törvény 88. § (5) bekezdése szerint.

Főszabály: Az ingatlan értékesítése főszabályként az áfa törvény 86. § (1) bekezdés j)-k) pontjai értelmében mentes az adó alól.

Amennyiben az ingatlanok értékesítése még nem szerepel az adóalany tevékenységei között, akkor van lehetősége arra, hogy az új tevékenységi kör bejelentésével egyidejűleg év közben nyilatkozzon az adókötelessé tétel választásáról Art. 22. § (1) bekezdés b) pontja alapján.

A j) pont alapján főszabályként mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése (továbbiakban régi ingatlan), kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) az értékesítése, amelynek első rendeltetésszerű használatba vétele még nem történt meg, vagy első rendeltetésszerű használatba vétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év (a kivételek a továbbiakban: beépítés alatt álló, illetve beépített új ingatlan). Ez alapján a beépített ingatlanok köréből a beépítés alatt álló és a beépített új ingatlan értékesítése kötelezően adóköteles, a régi ingatlan értékesítése pedig adómentes.

A k) pont alapján főszabályként mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését. Így a főszabály szerint: a beépített ingatlanok köréből a beépítés alatt álló ingatlan, a beépített új ingatlan és az építési telek értékesítése kötelezően adóköteles, a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése mentes az adó alól.

Adókötelessé tétel: Az eladónak lehetősége van a főszabály szerint adómentes ingatlan értékesítését adókötelessé tenni az áfa törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján. Tehát az ingatlant értékesítő adóalany a régi ingatlan értékesítése illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése tekintetében a főszabály szerinti adómentesség helyett adókötelezettséget választhat. Ebben az esetben az adó alapjára az áfa törvény 82. § (1) bekezdés szerinti 27 %-os adómérték alkalmazandó áfa törvény 88.§ (2) bekezdés alapján.

Amennyiben a 86. § (1) bekezdés j) és k) pont alá tartozó régi ingatlanok és építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlanok értékesítésére adókötelezettséget választ az adóalany, akkor az adó megfizetésénél figyelemmel kell lennie az áfa törvény 142.§ foglaltakra is. Ezen paragrafus (1) bekezdés e) pontjában foglaltak szerint ugyanis – figyelemmel ugyanezen paragrafus (3) bekezdésében foglalt feltételekre is – az adó megfizetésére nem az értékesítő, hanem a termék, vagyis az ingatlan beszerzője lesz az adófizetésre kötelezett (fordított adózás). Az áfa törvény 142. § (3) bekezdésében foglalt alábbi feltételeknek együttesen kell fennállniuk: az ügylet teljesítésében érintett felek mindegyike belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen, és egyikének sincs olyan, az áfa törvényben szabályozott jogállása, amelynek alapján tőle adó fizetése ne lenne követelhető.

Tehát amennyiben az adóalany a régi ingatlan illetve az építési teleknek nem minősülő beépítetlen ingatlan értékesítése esetében adókötelezettséget választott és a 142. § (3) bekezdésében foglalt feltételek is teljesülnek, úgy az ingatlan értékesítésről a fordított adózás szabályai szerint kell kiállítania a számlát az áfa törvény 142. § (1) bekezdés e) pontja szerint. Az adóalany által kiállított számlán egyértelmű utalásnak kell lennie arra, hogy az ingatlan értékesítése után az ingatlan megvásárlója az adófizetésre kötelezett az áfa törvény 169.§ kb) pontjai szerint.

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.